Nemovitostní fondy: Přehled, výnosy a srovnání v roce 2026

Jak fungují nemovitostní fondy a jejich hlavní výhody

Nemovitostní fondy spojují kapitál více investorů a investují ho do komerčních nebo rezidenčních nemovitostí, které následně pronajímají. Hodnota vašich podílových listů roste s hospodařením fondu, přičemž získáváte přístup k výnosům z realit bez nutnosti vlastnit celou nemovitost.

Stabilní výnos a ochrana před inflací

Nemovitostní fondy poskytují stabilní výkonnost v dlouhodobém horizontu díky pravidelným příjmům z nájemného. Vaše investice generuje výnosy ze dvou zdrojů: z nájemného od nájemců a z růstu hodnoty samotných nemovitostí.

Realitní trh v roce 2024 zaznamenal výrazné oživení v sektoru komerčních nemovitostí. Většina fondů v roce 2023 překonala inflaci, což potvrzuje jejich schopnost chránit kupní sílu vašich peněz.

Hodnota nájemného obvykle roste s inflací, protože nájemní smlouvy často obsahují inflační doložky. To znamená, že vaše výnosy automaticky kompenzují zdražování. Investice do nemovitostních fondů tak funguje jako přirozená ochrana proti znehodnocení peněz v čase.

Profesionální správa majetku a diverzifikace

Fondy zajišťují kompletní správu nemovitostí včetně hledání nájemců, údržby budov a řešení právních záležitostí. Vy se nemusíte zabývat opravami střechy, spory s nájemníky ani splácením hypoték.

Každý fond má předem stanovenou investiční strategii. Některé fondy cílí na logistické areály nebo nájemní bydlení, jiné investují do kancelářských objektů nebo kombinují různé typy nemovitostí pro maximální diverzifikaci.

Vaše peníze jsou rozloženy mezi více budov v různých lokalitách a segmentech trhu. Pokud jeden nájemce ukončí smlouvu, ostatní nemovitosti ve fondu dále generují výnosy. Toto rozložení rizika je výrazně efektivnější než vlastnictví jediné nemovitosti.

Daňová optimalizace investic

Investice do nemovitostních fondů přináší daňové výhody oproti přímému vlastnictví nemovitostí. Neplatíte daň z nemovitosti ani daň z příjmu z nájemného, protože tyto poplatky hradí přímo fond.

TER (celková nákladovost) u kvalitních nemovitostních fondů se pohybuje kolem 0,5 % ročně. Tento poplatek již zahrnuje všechny náklady na správu, takže víte přesně, kolik vaše investice stojí. Vstupní poplatky bývají symbolické, zejména při dlouhodobém investování.

Zisk z prodeje podílových listů držených déle než tři roky je osvobozen od daně z příjmu. To představuje významnou úsporu oproti běžným investičním produktům. Fondy také optimalizují daňové zatížení prostřednictvím své firemní struktury a profesionálního daňového plánování.

Typy nemovitostních fondů v Česku

Na českém trhu existují různé kategorie nemovitostních fondů, které se liší především přístupností pro investory a regulatorními požadavky. Základní rozdělení zahrnuje retailové fondy dostupné široké veřejnosti a fondy kvalifikovaných investorů s přísnějšími vstupními podmínkami.

Retailové fondy pro širokou veřejnost

Retailové fondy představují nejdostupnější způsob investování do nemovitostí pro běžné investory. Minimální investice začíná již od 100 Kč měsíčně, což je výrazně dostupnější než přímý nákup nemovitostí.

Tyto fondy podléhají přísné regulaci České národní banky, která kontroluje jejich hospodaření a ochraňuje zájmy drobných investorů. V České republice můžete vybírat z 19 realitních fondů přístupných běžným investorům.

Retailový fond pravidelně stanovuje cenu podílových listů a umožňuje vám jejich odkup zpět. Obchodní den bývá obvykle jednou měsíčně, což zajišťuje relativně vysokou likviditu vašich investic.

Fondy kvalifikovaných investorů (FKI)

Fond kvalifikovaných investorů (FKI) vyžaduje od vás splnění specifických podmínek pro vstup. Nejčastěji jde o minimální investici ve výši jednoho milionu korun nebo více.

FKI podléhají mnohem menší regulaci než retailové fondy. To fondu umožňuje větší flexibilitu v investiční strategii, ale zároveň klade vyšší nároky na vaše znalosti a zkušenosti s investováním.

Díky nižší regulaci mohou fondy kvalifikovaných investorů realizovat složitější projekty a investiční záměry. Vstup do těchto fondů proto předpokládá vaši schopnost vyhodnotit rizika bez rozsáhlé ochrany ze strany regulátora.

Specifika uzavřených a otevřených fondů

Otevřené nemovitostní fondy nenabízejí omezení počtu vydaných podílových listů a průběžně přijímají nové investice. Můžete z nich vystoupit na základě předem stanoveného harmonogramu odkupu podílových listů.

Uzavřené fondy naopak přijímají pouze předem daný objem investic na stanovenou dobu. Pro vás jako investora zde není garance odkupu za předem stanovenou cenu.

Uzavřené fondy většinou pořizují nemovitosti za účelem následného prodeje, zatímco otevřené fondy spravují nemovitosti dlouhodobě a generují příjmy z pronájmu. Vaše investice v uzavřeném fondu se vrací až s koncem splatnosti, kdy fond prodá své nemovitosti a vyplatí výnosy.

Investiční strategie a zaměření nemovitostních fondů

Nemovitostní fondy staví své portfolio především na komerčních nemovitostech s důrazem na stabilní příjmy z nájmu. Diverzifikace napříč různými segmenty trhu pomáhá snižovat riziko a zajišťovat dlouhodobé výnosy.

Komerční nemovitosti jako hlavní složka portfolia

Cílem nemovitostních fondů je stabilní zhodnocení vašich prostředků prostřednictvím investic do komerčních nemovitostí. Hlavní část výnosu tvoří příjmy z pronájmu těchto aktiv.

Komerční nemovitosti zahrnují budovy určené k podnikatelským účelům – kanceláře, sklady, obchodní centra nebo průmyslové areály. Tyto objekty generují pravidelný cash flow prostřednictvím nájemních smluv s firmami.

Kvalita nájemců a délka nájemních smluv hraje klíčovou roli. Fondy preferují dlouhodobé kontrakty s bonitními společnostmi, které zajišťují předvídatelné výnosy. Technický stav nemovitosti a její lokalita přímo ovlivňují schopnost udržet obsazenost a atraktivitu pro nájemce.

Diverzifikace napříč segmenty (retail, logistika, kanceláře)

Investiční strategie fondů se liší podle zaměření – mezi přední české fondy patří CREDITAS Nemovitostní I, REICO LONG LEASE a Generali Fond Realit. Každý z nich má specifické portfolio s rozdílným poměrem segmentů.

Logistické nemovitosti představují skladové a distribuční centra s rostoucí poptávkou díky rozvoji e-commerce. Kancelářské budovy poskytují stabilní výnosy v atraktivních lokalitách s kvalitními nájemci. Retail sektor zahrnuje obchodní centra a retail parky s maloobchodními nájemci.

Rozložení investic mezi tyto segmenty snižuje závislost na vývoji jednoho sektoru. Pokud například klesá poptávka po kancelářích, výnosy z logistiky mohou ztrátu kompenzovat.

Význam retail parků a dlouhodobě pronajatých areálů

Retail parky získávají na významu jako stabilní forma retailového fondu. Jde o nízkopodlažní obchodní komplexy s vlastními parkovišti, kde působí řetězce jako supermarkety, drogerie nebo prodejny elektroniky.

Tyto objekty nabízejí nižší provozní náklady než tradiční obchodní centra. Nájemci často podepisují dlouhodobé smlouvy na 10 a více let s pravidelnými indexacemi nájemného. Výhodou je také jednodušší správa oproti velkým shopping centrům.

Dlouhodobě pronajatý areál poskytuje maximální stabilitu příjmů. Výnosový profil takové nemovitosti je předvídatelný a méně citlivý na krátkodobé tržní výkyvy, což oceníte při plánování dlouhodobé investiční strategie.

Klíčové metriky: Výnosy, NAV, LTV a WAULT

Při výběru nemovitostního fondu potřebujete rozumět základním ukazatelům, které odhalují jeho kvalitu a rizikový profil. Výnosy ukazují skutečnou výkonnost, NAV odráží čistou hodnotu aktiv, LTV určuje míru zadlužení a WAULT vypovídá o stabilitě příjmů z nájemného.

Výnos od založení a historické výnosy

Výnos od založení vám ukazuje, jak si fond vedl od svého vzniku až do současnosti. Tato metrika je užitečná pro pochopení dlouhodobé výkonnosti, ale musíte brát v potaz, že historické výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích.

Historické výnosy sledujete typicky za různá časová období – jeden rok, tři roky, pět let nebo celkový výnos od založení. Fondy s konzervativním profilem dosahují obvykle ročních výnosů mezi 4-6 % p.a. Retailové fondy, které musí držet vyšší likviditu, mohou vykazovat nižší výnosy než uzavřené fondy.

Při porovnávání fondů sledujte nejen absolutní čísla, ale i konzistenci výnosů v čase. Fond s průměrným výnosem 5 % ročně bez výkyvů může být bezpečnější volbou než fond s průměrem 7 %, který ale vykazuje vysokou volatilitu.

NAV (Net Asset Value) a jeho význam

NAV představuje čistou hodnotu aktiv, tedy rozdíl mezi celkovými aktivy a pasivy fondu. Výpočet je jednoduchý: NAV = celková aktiva – celková pasiva. U nemovitostních fondů se NAV počítá obvykle měsíčně a slouží jako základ pro stanovení ceny podílového listu.

Aktiva fondu zahrnují tržní hodnotu nemovitostí, hotovost, pohledávky a nahromaděný zisk. Pasiva tvoří vypůjčené peníze, závazky vůči dodavatelům a provozní náklady. Pokud má fond aktiva v hodnotě 500 mld. Kč a pasiva 200 mld. Kč, jeho NAV činí 300 mld. Kč.

NAV neodráží výkonnost investice, ale pomáhá vám posoudit, zda je podílový list správně oceněný. Pokud je tržní cena pod NAV, hovoříme o diskontu. Cena nad NAV znamená prémium a naznačuje vyšší důvěru investorů.

LTV (Loan to Value) v praxi

LTV vyjadřuje poměr úvěru k hodnotě nemovitosti v procentech. Je klíčovým ukazatelem zadlužení fondu a s ním spojeného rizika. Nižší LTV znamená konzervativnější přístup a vyšší bezpečnostní polštář pro investory.

Fondy s LTV do 50 % považujete za bezpečnější, protože polovina hodnoty portfolia není zatížena dluhem. Retailové fondy mají často nižší LTV než kvalifikované fondy, což vyplývá z regulatorních požadavků. Vyšší LTV okolo 60-70 % může zvýšit výnosnost, ale také riziko při poklesu cen nemovitostí.

Při výběru realitního fondu hraje LTV důležitou roli spolu s dalšími parametry. Sledujte, jak se LTV vyvíjí v čase – rostoucí trend může signalizovat zvyšující se riziko nebo akvizice nových nemovitostí na dluh.

WAULT a jeho role v investování

WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) udává váženou průměrnou zbývající dobu nájemních smluv v portfoliu fondu. Čím vyšší WAULT, tím stabilnější a předvídatelnější jsou budoucí příjmy z nájemného.

Fond s WAULT 7 let má v průměru zajištěné nájemné na dalších sedm let, což poskytuje významnou stabilitu cash flow. Nízký WAULT pod 3 roky znamená, že brzy budou vypršet významné nájemní smlouvy a fond čelí riziku jejich neprodloužení nebo snížení nájemného.

WAULT je obzvláště důležitý u komerčních nemovitostí, kde nájemní smlouvy bývají dlouhodobější než u rezidenčních projektů. Tento ukazatel spolu s LTV patří mezi klíčové parametry pro výběr správného nemovitostního fondu do vašeho portfolia.

Vyšší WAULT obvykle koreluje s nižším rizikem, ale může také znamenat menší flexibilitu při růstu tržního nájemného. Vyvážené portfolio kombinuje smlouvy s různou dobou splatnosti.

Přehled hlavních nemovitostních fondů na trhu

Na českém trhu funguje přes 36 nemovitostních fondů s rozdílnými strategiemi, výnosy a požadavky na minimální investici. Fondy se dělí na retailové přístupné široké veřejnosti a fondy kvalifikovaných investorů vyžadující vstup od jednoho milionu korun.

Srovnání nemovitostních fondů

Při srovnání nemovitostních fondů byste měli sledovat několik klíčových parametrů. Výnosnost za poslední roky vám ukáže skutečnou výkonnost fondu. LTV ukazatel prozradí úvěrové zatížení portfolia.

Yield neboli výnos z pronájmu se u většiny fondů pohybuje mezi 6-8 %. Průměrné LTV dosahuje 39 %, přičemž retailové fondy mají zpravidla nižší zadlužení než fondy kvalifikovaných investorů.

Klíčové parametry pro porovnání:

• Historická výnosnost (1 rok, 3 roky, 5 let)
• Minimální investice
• Poplatky za správu
• Typ nemovitostí v portfoliu
• Úvěrové zatížení (LTV)

Přehled a výsledky významných fondů

Výsledky za rok 2025 ukazují nadprůměrné výnosy u většiny fondů. CB Property Investors dosáhl 22,85 % zhodnocení díky vlastnímu developmentu projektů. Evropa realitní fond vykázal 12,11 % při kombinaci správy nemovitostí a developerských aktivit.

Mezi stabilními hráči vyniká Aurelia nemovitostní SMS & Axelor s 10,55 % výnosem po akvizici kancelářských budov v Karlíně. Wood & Company Realitní fond dosáhl 10,37 % díky podílům v developerských projektech sesterských fondů.

Top 5 fondů za rok 2025:

Retailové a FKI fondy v praxi

Retailové fondy nabízejí vstup od stovek nebo tisíců korun a průměrně vydělaly 6,04 % za rok 2025. Můžete investovat do fondů jako Conseq realitní s 7,31 % výnosem nebo Fidurock I. nemovitostní se 7,28 %.

Fondy kvalifikovaných investorů vykazují průměrný výnos 8,49 % s vyšším rizikem i potenciálem. Vyžadují minimálně milion korun na vstup. Max realitní fond dosáhl 8,5 %, Ambeat II. pak 8,29 %.

Obě kategorie dodržují regulatorní požadavky České národní banky. Retailové fondy poskytují vyšší likviditu a pravidelné odkupy podílových listů. FKI fondy často pracují s uzavřenou strukturou na definované období.

Nejvýkonnější realitní fondy a jejich specifika

Česká investice do nemovitostních fondů v roce 2024 atakovaly hranici 124 miliard korun. Fondy s nejvyšší výkonností kombinují kvalitní portfolio komerčních nemovitostí, profesionální správu a strategické umístění aktiv.

Fondy s dlouhodobě stabilním výnosem

Při výběru nemovitostního fondu byste měli sledovat především konzistenci výnosů za delší období. Historické výnosy sice nejsou zárukou budoucí výkonnosti, ale ukazují schopnost fondu generovat stabilní příjmy z pronájmu.

Klíčové faktory stability:

• Diverzifikace typů nemovitostí v portfoliu
• Kvalita a bonita nájemců
• Míra obsazenosti prostor
• Geografické rozložení aktiv

Fondy zaměřené na komerční nemovitosti s dlouhodobými nájemními smlouvami vykazují nižší volatilitu než spekulativní projekty. Sledujte také celkovou nákladovost (TER), která může významně ovlivnit váš čistý výnos.

Analýza CREDITAS Nemovitostní I

CREDITAS Nemovitostní I dosáhl tříleté výkonnosti 9,22 % a v roce 2024 nabídl výnos 10,60 %. Fond se zaměřuje na funkční komerční nemovitosti schopné generovat okamžitý hotovostní tok.

Portfolio zahrnuje administrativní budovy, obchodní centra a logistické parky. V roce 2024 přilákal fond 550 milionů korun nových investic a jen v prvním čtvrtletí 2025 vzrostl kapitál o více než 200 milionů korun.

Výhody fondu:

• Nulový vstupní poplatek
• Žádný výstupní poplatek
• TER 2,08 %
• Dlouhodobá stabilita výkonnosti

Investiční strategie cílí na nemovitosti s etablovanými nájemci a pravidelným příjmem z nájemného.

Profil ZDR Investments

ZDR Investments nabízí dva specializované realitní fondy s odlišným zaměřením. ZDR Investments Industrial Real Estate se soustředí na průmyslové a logistické objekty s TER 1,87 % a vstupním poplatkem 4 %.

ZDR Investments Public Real Estate investuje do veřejně obchodovatelných realitních společností. Tento fond vykazuje TER 1,60 % a také účtuje vstupní poplatek 4 %.

Oba fondy neúčtují výstupní poplatek, což zvyšuje jejich flexibilitu. Zaměření na průmyslové nemovitosti odpovídá rostoucímu významu logistických center v české ekonomice.

Další perspektivní realitní fondy

REICO ČS LONG LEASE od Erste Asset Management dosáhl tříleté výkonnosti 5,06 % s důrazem na dlouhodobé nájemní smlouvy. Generali Fond realit zaznamenal výkonnost 5,02 % se zaměřením na diverzifikované portfolio komerčních prostor.

Mezi další zajímavé možnosti patří Trigea nemovitostní fond s TER 1,79 % nebo NEMO Fund s nejnižším TER 1,19 %. Conseq realitní fond nabízí TER 1,62 % při vstupním poplatku 4 %.

Při porovnání fondů zvažujte nejen výkonnost, ale také strukturu poplatků a typ nemovitostí v portfoliu. Každý fond má specifickou investiční strategii odpovídající různým rizikovým profilům investorů.

Investiční proces a minimální vklady

Vstup do nemovitostních fondů probíhá prostřednictvím nákupu podílových listů, přičemž investoři mohou volit mezi jednorázovým vložením celé částky nebo pravidelnými měsíčními platbami. Minimální vstupní částky se výrazně liší podle typu fondu a jeho zaměření na konkrétní skupinu investorů.

Jednorázové vs. pravidelné investice

Při jednorázové investici vložíte do fondu celou částku najednou a okamžitě pořídíte odpovídající množství podílových listů za aktuální cenu. Tento přístup je vhodný, pokud máte k dispozici větší volné prostředky a chcete je ihned zhodnocovat.

Pravidelné investice vám umožňují posílat měsíční platby již od 100 Kč, což výrazně snižuje vstupní bariéru. Každou platbou nakupujete podílové listy za aktuální cenu, čímž využíváte princip průměrování nákladů. Můžete také kombinovat obě metody – začít jednorázovým vkladem a následně pokračovat pravidelnými příspěvky.

Minimální vstupní částky a dostupnost fondů

Retailový fond přijímá investice od široké veřejnosti bez omezení vstupní částky. U otevřených nemovitostních fondů investujete od 100 Kč měsíčně, což je nesrovnatelně dostupnější než přímý nákup nemovitosti.

Fond kvalifikovaných investorů (FKI) vyžaduje minimální investici typicky od jednoho milionu korun výše. Tyto fondy cílí na zkušenější investory a podléhají mírnější regulaci než retailové fondy. FKI často nabízejí přístup k projektům s vyšším potenciálním výnosem, ale také s omezenější likviditou a vyššími riziky.

Poplatky, náklady a jejich vliv na výnos

Poplatky představují klíčový faktor, který přímo snižuje vaši celkovou výnosnost u nemovitostních fondů. Každé procento zaplacené na poplatcích znamená o stejné procento nižší výnos od založení, což se během let výrazně projeví.

Celková nákladovost TER

TER (Total Expense Ratio) vyjadřuje celkové roční náklady fondu jako procento z majetku. Zahrnuje správcovský poplatek, depozitářské poplatky, auditorské náklady a další provozní výdaje.

U českých nemovitostních fondů se TER pohybuje typicky mezi 1,24 % až 2,37 %. Například Fio realitní podfond má TER 1,24 %, zatímco Generali Fond nemovitostních akcií vykazuje 2,37 %.

Rozdíl jednoho procenta v TER může za 10 let znamenat ztrátu až 10 % z vašeho celkového výnosu. Pokud fond generuje 6 % ročně před náklady, TER 2 % vám sníží reálný výnos na 4 %.

Další poplatky pro investory

Vstupní poplatek se účtuje při nákupu podílových listů a pohybuje se od 0 % do 4 %. CREDITAS Nemovitostní a Fio realitní podfond nabízejí nulový vstupní poplatek, zatímco UNIQA Realitní fond účtuje 3,60 %.

Výstupní poplatek penalizuje předčasný odkup. Některé fondy, jako Raiffeisen realitní fond, účtují 3 % při prodeji do tří let držby. Fio používá klesající strukturu: 3 % do 12 měsíců, 2 % do 24 měsíců, 1 % do 36 měsíců.

Správcovský poplatek tvoří největší část TER a odměňuje správce za řízení portfolia. U sledovaných fondů se pohybuje od 1,20 % do 2,30 % ročně.

Rizika a ochrana investic v nemovitostních fondech

Investice do nemovitostních fondů nabízí přístup k realitnímu trhu bez nutnosti vlastnit konkrétní nemovitost, ale žádná investice není bez rizik. Pochopení specifických nebezpečí a pravidelné sledování výkonnosti vašeho portfolia jsou klíčové pro dlouhodobý úspěch.

Specifická rizika realitních investic

Nemovitostní fondy mají své výhody i rizika, které musíte zvážit před investicou. Tržní riziko zahrnuje pokles hodnoty nemovitostí při ekonomické recesi nebo změnách poptávky v konkrétních sektorech.

Riziko zadlužení představuje významný faktor, protože fondy často využívají úvěry k nákupu nemovitostí. Při růstu úrokových sazeb nebo poklesu příjmů z nájmu se může výrazně snížit rentabilita celého portfolia. Vysoká míra zadlužení zvyšuje volatilitu výnosů.

Riziko likvidity znamená, že nemůžete prodat svůj podíl okamžitě jako u akcií. Budovy se prodávají měsíce a některé fondy mohou dočasně omezit výběry při velkém odlivu investorů. Geopolitické události, regulatorní změny a riziko neobsazenosti nemovitostí dále ovlivňují stabilitu výnosů z nemovitostních fondů.

Význam pravidelné kontroly výkonnosti

Historické výnosy nejsou zárukou budoucích zisků, proto musíte sledovat aktuální výkonnost vašich investic. Pravidelně kontrolujte, zda fond dosahuje deklarovaných cílů a jak se jeho výnosy vyvíjejí v čase.

Sledujte klíčové ukazatele jako obsazenost nemovitostí, průměrnou výši nájemného, zbývající dobu nájemních smluv (WAULT) a změny v oceňování aktiv. Srovnávejte výkonnost s konkurenčními fondy a relevantními benchmarky.

Věnujte pozornost změnám v portfoliu fondu, novým akvizicím a prodejům nemovitostí. Kontrolujte také vývoj poplatků a celkových nákladů, které snižují váš čistý výnos. Minimálně jednou ročně vyhodnoťte, zda fond stále odpovídá vašim investičním cílům a rizikovému profilu.

Trendy na trhu nemovitostních fondů pro roky 2025 a 2026

Trh nemovitostních fondů prochází dynamickými změnami ovlivněnými makroekonomickým vývojem, preferencemi investorů a regulatorními úpravami. Komerční nemovitosti zažívají výrazné přehodnocení hodnot, zatímco legislativní prostředí a požadavky na udržitelnost formují budoucí směřování celého sektoru.

Výhled komerčních nemovitostí

Rok 2025 přinesl intenzivní aktivitu na realitním trhu, kdy investice do nemovitostních fondů atakovaly hranici 124 miliard korun. Můžete očekávat, že rok 2026 naváže umírněnějším, ale udržitelným tempem.

Kancelářský segment čeká výrazný obrat. Minimální výstavba z posledních let vytváří napětí na trhu, zejména v Praze. Nedostatek nových projektů tlačí neobsazenost dolů a podporuje růst nájemného v centru města.

Nejatraktivnější segmenty:

• Průmyslové a logistické nemovitosti
• Retailové objekty na prémiových adresách
• Kancelářské prostory v hlavním městě

Výnosové míry prémiových aktiv zůstávají relativně stabilní. Rentabilita nájmu se u fondů pohybuje kolem šesti a půl až sedmi procent ročně. Domácí kapitál nahrazuje ustupující zahraniční investory a využívá lokální znalosti trhu.

Změny v regulaci a daňové oblasti

Regulatorní prostředí pro realitní fondy se vyvíjí s důrazem na ochranu investorů a transparentnost. Musíte rozlišovat mezi fondy pro širokou veřejnost a fondy kvalifikovaných investorů, které mají odlišné požadavky.

Asociace pro kapitálový trh (AKAT) zaznamenala ve třetím čtvrtletí 2025 nejrychlejší růst za dlouhou dobu. To signalizuje, že fondy jsou vnímány jako standardní součást investičních portfolií.

Daňové zvýhodnění nemovitostních fondů zůstává v platnosti, což podporuje jejich atraktivitu. Musíte však počítat s možnými úpravami pravidel pro fondy zaměřené primárně na development, které jsou rizikovější než klasické fondy zaměřené na správu a pronájem.

Zaměření na environmentální a společensky odpovědné fondy

Udržitelnost se stává klíčovým faktorem při rozhodování investorů. Vaše volba fondu by měla zohledňovat dlouhodobý potenciál aktiv a jejich environmentální stopu.

Fondoví manažeři kladou větší důraz na energetickou efektivitu budov a certifikace zelených staveb. Modernizace stávajících nemovitostí podle ESG kritérií se stává standardem, nikoli výjimkou.

Hlavní faktory rozhodování:

• Lokalita a její dlouhodobá udržitelnost
• Technický stav a energetická náročnost objektů
• Bonita nájemců a stabilita cash flow

Investoři pečlivě hodnotí kvalitu aktiv a délku nájemních smluv. Tato selektivita přispívá k udržitelnosti trhu a posiluje důvěru v jeho dlouhodobý vývoj.

Často kladené otázky

Investoři se při rozhodování o nemovitostních fondech ptají především na praktické rozdíly oproti přímému vlastnictví, výši poplatků a skutečnou dostupnost peněz. Pochopení těchto aspektů pomáhá vyhnout se běžným chybám a realisticky nastavit očekávání.

Jaký je rozdíl mezi nemovitostními fondy a přímou investicí do nemovitosti?

Při přímé investici do nemovitosti potřebujete několik milionů korun na nákup bytu nebo domu. U nemovitostních fondů začínáte už od 100 Kč měsíčně.

Vlastní nemovitost musíte spravovat sami – hledat nájemníky, řešit opravy a komunikovat s úřady. Nemovitostní fondy za vás zajišťují kompletní správu komerčních budov včetně pronájmu.

Prodej bytu trvá měsíce a zahrnuje právní kroky, realitní kancelář a notáře. Podílové listy fondu odkoupí zpět během 5-8 týdnů.

Jaké jsou hlavní typy nemovitostních fondů a pro koho se hodí?

Otevřené fondy přijímají investice od široké veřejnosti bez omezení a podléhají přísné regulaci České národní banky. Můžete do nich investovat pravidelně malými částkami a odkoupit podílové listy jednou měsíčně za předem stanovenou cenu.

Uzavřené fondy vyžadují zkušenějšího investora a často minimální vklad v řádu milionů korun. Investici získáte zpět až na konci předem stanovené doby, kdy fond prodá své nemovitosti.

Fondy kvalifikovaných investorů obvykle požadují minimální investici jeden milion korun a více. Nabízejí menší regulaci a specifické investiční záměry.

Jak se u těchto fondů měří a vyplácí výnos a jak stabilní může být v čase?

Výnos se projevuje růstem hodnoty podílových listů, který závisí na nájemném z pronajatých budov po odečtení inflace. Fondu nevyplácejí dividendy jako akcie – zhodnocení vidíte až při prodeji podílových listů.

Výnosnost nemovitostních fondů je dlouhodobě stabilní díky pravidelným příjmům z pronájmu komerčních nemovitostí. Většina otevřených fondů překonala inflaci v roce 2023.

Hodnota podílů kolísá podle situace na realitním trhu a obsazenosti budov ve správě fondu. Některé fondy se zaměřují na logistické areály, jiné na kancelářské objekty nebo nájemní bydlení.

Jaká rizika investoři nejčastěji podceňují a jak se projevují v praxi?

Obsazenost nemovitostí přímo ovlivňuje výnosy – prázdné budovy negenerují nájemné a snižují hodnotu fondu. Sledujte tedy míru obsazenosti v pravidelných reportech.

Realitní trh může dočasně klesat, což se projeví poklesem hodnoty vašich podílových listů. V roce 2023 sice většina fondů dosáhla příznivých výsledků, ale krátkodobé výkyvy jsou možné.

Uzavřené fondy mohou prodávat nemovitosti za nižší cenu než plánovali. Váš výnos pak závisí na této skutečné prodejní ceně bez jakýchkoliv garancí.

Jaké poplatky se obvykle účtují a jak výrazně ovlivňují dlouhodobý výsledek?

Vstupní poplatky platíte při nákupu podílových listů. Při dlouhodobé investici jsou však symbolické.

Poplatky za správu se strhávají přímo z hodnoty podílových listů a neplatíte je odděleně. Celkový TER by neměl přesáhnout 0,5 % ročně u kvalitních nemovitostních fondů.

Výstupní poplatky při prodeji podílů účtují některé fondy, ale ne všechny. Zkontrolujte si konkrétní sazebník před vstupem do fondu.

Jak funguje likvidita a kdy může dojít k omezení odkupu podílových listů?

Otevřené fondy stanovují obchodní den obvykle jednou měsíčně, kdy odkoupí podílové listy zpět za aktuální cenu. Peníze obdržíte během 5-8 týdnů od žádosti o prodej.

Fondy mohou výjimečně zastavit odkup podílových listů.